Questions fréquentes - escpi.com

Questions fréquentes

Avertissement : Les informations données sur cette page ont un caractère strictement informatif. Elles n’ont pas valeur contractuelle et ne constituent pas une publicité ni une recommandation de placement dans les produits cités. Les dispositions légales et fiscales décrites sont sujettes à une révision régulière par l’état et son administration fiscale et il convient de s’assurer qu’elles sont toujours en vigueur au moment de la décision d’investir. Les personnes intéressées par la souscription des produits cités doivent se rapprocher d’experts compétents afin d’obtenir les documents nécessaires à une prise de décision, notamment les DICI, règlements et plaquettes commerciales qui doivent être consultées préalablement à toute souscription.

Pourquoi acheter des parts de SCPI plutôt qu’un bien immobilier en direct ?


Un investissement à visée locative demande du temps à la réalisation (visites, recherche de crédit, parcours d’achat, frais de notaire,...) et un suivi régulier (sélection des locataires, encaissement des loyers, obligations comptables, entretien, travaux…).

La SCPI apporte une solution où l’achat est simple et rapide et où l’on perçoit des revenus locatifs réguliers sans aucune charge de gestion puisque c’est l’équipe de la SCPI qui s’occupe de tout. Ces sociétés de gestion spécialisées sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et donc, obligatoirement des professionnels de la gestion immobilière. Les investisseurs sont régulièrement informés de la situation de leur placement immobilier et de son évolution dans le temps.

Les parts de SCPI amènent une souplesse de gestion de son patrimoine, car contrairement à un bien détenu en direct, il est possible d’en vendre une partie pour faire face à un besoin de liquidité ou une réorientation de ses objectifs de placement liée à un changement de vie ou une opportunité d’investissement sur d’autres supports, par exemple.

Louer un bien comporte des risques d’impayés ou de sinistre. Dans le cadre d’une SCPI, ce risque est mutualisé puisque le patrimoine des SCPI est composé d’un panel de biens.

Enfin, les SCPI permettent à tout un chacun d’accéder au parc immobilier professionnel bureaux, commerces, centres commerciaux, entrepôts…) à moindre frais et de bénéficier d’un rendement locatif plus élevé que celui des biens résidentiels.

A quel objectif de placement peut répondre une SCPI ?

  • Capital : Constitution / Diversification d’un patrimoine immobilier en vue d’une revente ou d’une transmission

Type : SCPI résidentielles, SCPI en déficit foncier, SCPI Malraux…

  • Revenus : Augmentation des revenus à court-terme (immédiat à quelques mois), à moyen terme (6 à 10 ans) ou à long terme (au-delà de 10 ans, retraite)

Type : SCPI de bureaux, SCPI Pinel…

  • Défiscalisation : Défiscalisation de revenus locatifs globaux, de l’impôt sur le revenu et/ou de l’impôt sur la fortune immobilière

Type : SCPI Pinel, SCPI en déficit foncier, SCPI Malraux, SCPI Outremer, Groupements fonciers…

  • Valeurs : Soutien de l’immobilier « vert »,  de l’immobilier social, d’un secteur donné (commerces de proximité, laboratoires…)

Type : SCPI professionnelles spécialisées

 

Quelle différence entre SCPI de rendement, de plus-value et SCPI fiscales ?


Il existe trois grandes familles de SCPI : SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI fiscales.

  • Les SCPI de rendement investissent dans des biens qu’ils louent à des professionnels : bureaux, commerces, hôtels, résidences services… Le taux de rendement moyen des SCPI de rendement a été de 4,43% sur l’année 2017 (Source : Association française des sociétés de placement immobilier-AFPIM) : un placement parmi les plus rentables de ces dernières années.
  • Les SCPI de plus-value, appelées également SCPI de capitalisation ou SCPI résidentielles, investissent dans des biens essentiellement destinés à la location à des particuliers avec l’objectif de les revaloriser lorsqu’il s’agit de bâtiments anciens. Ces fonds dégagent une rentabilité moindre compte tenu de plus faibles revenus locatifs que les SCPI de rendement. C’est l’opportunité de plus-value à la revente qui est recherchée.

 Vous percevez des revenus locatifs imposés comme tout revenu foncier dans le cadre de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux soit, 15,5%* de taxes en addition de votre taux marginal d’imposition. Si vous revendez vos parts avant 22 ans de détention, vous êtes soumis à la plus-value comme toute vente immobilière.

  • Les SCPI fiscales sont constituées de SCPI généralement résidentielles accompagnées d’avantages fiscaux liés à la nature des biens détenus par la SCPI (neuf à visée locative, patrimoine urbain, ancien rénové, outre-mer, etc.). Elles sont limitées dans le temps (entre 3 et 18 ans) et l’acheteur s’engage à conserver ses parts sur une durée donnée.

Compte tenu de la diversité des SCPI fiscales, il est essentiel de définir votre objectif en fonction de votre situation financière et patrimoniale : défiscaliser vos revenus fonciers globaux, bénéficier d’un revenu complémentaire transitoire ou pérenne, à court-terme ou à la retraite, acquérir et/ou transmettre un patrimoine immobilier, faire une importante plus-value à long-terme…

Quels sont les critères à prendre en compte avant d’investir dans une SCPI ?


Au-delà de l’engagement à long terme (12 ans en moyenne, 22 ans recommandés) et de l’impact fiscal à évaluer avec soin, voici les points de vigilance à prendre en considération avant d’investir dans des SCPI :

  • Les frais d’entrée ou de sortie (10% en moyenne) peuvent peser sur la rentabilité de la SCPI en cas de sortie anticipée ou de recherche de plus-value.

Vos besoins en liquidité doivent être évalués avec soin, la qualité du parc locatif et le professionnalisme de la SCPI également.

  • Un délai de jouissance peut retarder les revenus locatifs de quelques jours à plusieurs années dans le cas des SCPI Pinel ou Malraux notamment, puisqu’aucun loyer n’est encaissé avant l’achèvement des travaux.

Un calendrier réaliste de vos besoins en liquidité doit être élaboré. Certaines SCPI permettent des revenus immédiats.

  • Le rendement des parts n’est pas garanti et peut être affecté par les difficultés de la SCPI à trouver ou maintenir un nombre suffisant de locataires et par ses erreurs de gestion. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Il est recommandé d’être accompagné dans sa sélection par des analystes à même d’évaluer la fiabilité et le professionnalisme des SCPI.

  • Le délai de revente des parts n’est pas toujours garanti : il est plus aléatoire de trouver des acheteurs de parts de SCPI que de biens immobiliers courants. La revente de parts de SCPI à capital fixe est désormais organisée dans un marché secondaire.

La flexibilité offerte par la structure du capital de la SCPI et l’attractivité des biens gérés sur le marché immobilier sont primordiales.

  • Le capital n’est pas garanti et la valorisation des parts est directement affectée par les fluctuations du marché de l’immobilier qu’il est difficile de prévoir à long terme dans certaines zones géographiques.

Au-delà d’une étude attentive des emplacements proposés, diversifier ses placements dans plusieurs SCPI permet de distribuer le risque.

  • Les avantages liés aux SCPI fiscales ne sont pas transmissibles à un nouvel acheteur, ce qui pèse sur le prix de revente des parts ;

Vos besoins en plus-value à la revente doivent être évalués avec soin.

  • Compte tenu de ces facteurs de risque, toutes les banques ne s’engagent pas dans le financement ou l’achat de SCPI à crédit.

En cas d’emprunt, il est nécessaire d’anticiper la recherche de vos partenaires financiers et assureur.

 

Quelle est la durée de placement recommandée pour une SCPI ?


A l’instar d’un bien immobilier, l’investissement dans une SCPI doit s’envisager à long-terme. D’ailleurs, chaque SCPI a une durée de détention des parts adaptée à son objectif qui est indiquée dans les documents d’information remis à l’investisseur avant sa souscription. C’est un placement essentiellement recommandé pour constituer des revenus complémentaires réguliers et non pas un support spéculatif.

Une durée de détention minimale obligatoire est parfois imposée, par exemple, dans le cas de SCPI ouvrant droit à certains avantages fiscaux comme la Loi Pinel ou la Loi Malraux.

Le temps est un élément important dans la rentabilité d’un achat de parts de SCPI. Tout d’abord les frais liés à l’achat de parts ou frais de souscription, qui peuvent être demandés à l’entrée (achat) ou à la sortie (vente), seront mieux amortis sur une longue durée de détention des parts.  Le marché immobilier est fluctuant et la valorisation d’un parc d’immeubles se fait lentement, au fil des acquisitions et des cessions, des travaux.

Enfin, la fiscalité immobilière à laquelle est soumise une SCPI (plus-value à régler à la vente, notamment et prélèvements sociaux) s’allège avec le temps pour totalement disparaître à la 30ème année de détention.

Comment sont imposés les revenus liés aux SCPI ?


Les revenus perçus d’une SCPI sont essentiellement imposables dans deux catégories : les revenus financiers et les revenus fonciers. Les premiers représentent une part marginale des sommes perçues et sont liées aux placements financiers réalisés par les SCPI avec une partie de leur trésorerie. Cette part financière est soumise à une « flat tax » de 30%.

Le gros des revenus générés par les parts de SCPI est donc considéré comme des loyers et imposables au titre des revenus (IR) ou de la fortune immobilière (IFI) selon le montant global des revenus du contribuable.

Sauf cas particuliers, ils entrent dans le calcul de la tranche marginale d’impôts de l’IR, dans l’assiette taxable de l’IFI et sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). A ce titre, les intérêts d’emprunt contracté le cas échéant pour l’acquisition des parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers. Si l’ensemble des revenus fonciers du contribuable ne dépasse pas 30 000€*, il peut choisir le régime micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30%. Dans ce cas, il ne peut pas déduire les intérêts d’un éventuel crédit.

Les revenus tirés de la vente de parts de SCPI sont également soumis à la fiscalité immobilière soit, à la plus-value et aux droits d’enregistrement. A compter de la 6ème année de détention des parts de SCPI, le montant de la plus-value imposable fait l’objet d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention des parts jusqu’à son exonération totale à compter de la 22ème année. Les prélèvements sociaux sont également dégressifs à partir de la 6ème année mais ne disparaissent totalement qu’à partir de la 30ème année de détention des parts.

Nb d'années
Détention des parts

Plus-value
Taux d'abattement

Prélèvements sociaux
Taux d'abattement

Moins de 6

0 %

0 %

6

6 %

1,65 %

7

12 %

3,30 %

8

18 %

4,95 %

9

24 %

6,60 %

10

30 %

8,25 %

11

36 %

9,90 %

12

42 %

11,55 %

13

48 %

13,20 %

14

54 %

14,85 %

15

60 %

16,50 %

16

66 %

18,15 %

17

72 %

19,80 %

18

78 %

21,45 %

19

84 %

23,10 %

20

90 %

24,75 %

21

96 %

26,40 %

22

100 %

28 %

23

100 %

37 %

24

100 %

46 %

25

100 %

55 %

26

100 %

64 %

27

100 %

73 %

28

100 %

82 %

29

100 %

91 %

30

100 %

100 %


Chaque année, la SCPI transmet à tous les porteurs de parts ou associés, un document qui synthétise les éléments nécessaires pour remplir sa déclaration de revenus, qu’il s’agisse du principal (revenus fonciers) et des revenus accessoires (revenus financiers).

L’impact fiscal d’un placement en SCPI peut être allégé, selon les situations patrimoniale et fiscale de l’investisseur : utilisation de l’emprunt immobilier pour déduire les intérêts versés, logement dans une assurance-vie, utilisation du déficit foncier, démembrement temporaire de la nue-propriété des parts...

Quel est l’impact des SCPI sur l’IFI ?


Les parts de SCPI, d’OPCI et de GFR sont considérées comme de l’immobilier détenu en propre et entrent donc dans l’assiette taxable de l’IFI à hauteur de leurs actifs immobiliers (comme tout fonds de placement), si vos actifs fonciers nets (en dehors de ceux affectés à votre activité professionnelle) dépassent 1,3 millions d’euros.

Leur mode de détention n’est pas pris en compte, donc cette règle vaut pour les SCPI encapsulées dans les assurances-vie. C’est votre assureur qui vous informe de la valeur des parts à déclarer chaque année : en règle générale, c’est la valeur de vente hors frais d’entrée.

Certains dispositifs permettent de ne pas augmenter l’IFI ou de le réduire :

  • Seules les SCPI achetées en nue-propriété suite à un démembrement sortent de l’assiette taxable de l’IFI car c’est l’usufruitier qui s’acquitte de toutes les taxes assujetties au bien, excepté si l’usufruit est issu d’une succession. Dans ce cas, depuis la Loi de finance 2018, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés chacun sur le pourcentage de la valeur du bien qui leur est dévolu par la législation en vigueur en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Cet avantage dure sur toute la durée du démembrement, généralement de 5 à 10 ans (indéterminée dans le cadre d’un démembrement en viager), pendant lesquels vos SCPI n’entrent pas dans l’assiette taxable de l’IFI. Vous récupérez la pleine propriété de vos parts ainsi que leurs revenus au terme de la période fixée.

 

  • En achetant vos parts de SCPI à crédit, vous pouvez déduire le montant du capital restant dû s’il s’agit d’un prêt amortissable ou bien le montant total du capital dans le cas d’un prêt in fine (selon un échelonnement déterminé).

L’achat en nue-propriété ne permet pas de déduire les intérêts d’un éventuel emprunt.

  • En achetant des SCPI en déficit foncier (le montant des travaux réalisés annuellement dépasse les revenus perçus), vous n’augmentez pas voire vous réduisez votre fiscalité foncière globale si vous disposez d’autres revenus fonciers, tout en augmentant votre patrimoine.

 

  • Certaines SCI fonctionnant comme des SCPI comme les Groupements Fonciers Forestiers ou Viticoles, sont exonérées d’IFI jusqu’à 100%* et de droits de succession jusqu’à 75%* sous certaines conditions de durée de détention des parts.

 

Quels sont les frais liés à l’investissement en SCPI ?


Outre les frais liés à l’achat et à la vente de parts de SCPI, un détenteur de parts supporte les mêmes frais que le propriétaire d’un bien immobilier : frais et charges liés à l’acquisition des biens immobiliers constituant le parc géré (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et de l’intermédiaire commercial le cas échéant) et à la gestion du patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens le cas échéant, charges, impôts et taxes, etc.).

Le porteur de parts de SCPI rémunère également la société de gestion pour l’accomplissement de sa mission, toutes les tâches dont elle le décharge (gestion, mutualisation des risques, accès optimisé aux différents marchés immobiliers, pilotage de l’investissement…), sous forme de commissions. Elles sont encadrées par la réglementation et font l’objet d’une information précise dans les documents fournis par la SCPI que l’investisseur doit consulter préalablement à toute souscription.

Le Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers prévoit que les sociétés de gestion de SCPI sont rémunérées comme suit :

  • Une commission de souscription calculée sur les sommes encaissées lors des augmentations de capital,

  • Une commission de cession, calculée sur le montant de la transaction lorsque la cession s'effectue à partir du registre des associés, ou forfaitaire,

  • Une commission de gestion basée sur les produits locatifs hors taxes encaissés ; l'assiette de cette commission peut inclure les produits financiers nets à la condition que le public en soit informé. Cette assiette est définie dans les statuts de la SCPI ou, à défaut, dans le règlement et la plaquette commerciale de la SCPI ;

  • Une commission d'acquisition ou de cession d'actifs immobiliers calculée sur le montant des acquisitions ou des cessions immobilières que réalise la SCPI tout au long de son existence pour valoriser son parc immobilier et qui peut inclure également une valorisation du travail effectué,

  • Une commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le parc immobilier calculée sur le montant des travaux réalisés.

Ces différents frais et commissions sont déduits directement des revenus versés aux porteurs de parts et le taux de rendement communiqué s’entend net de frais.

Est-il difficile de revendre des parts de SCPI ?


L’immobilier est par nature, un investissement dont la liquidité n’est pas le premier atout. La vente d’un bien immobilier demande plusieurs semaines à plusieurs mois. Pourtant, de nombreux investisseurs choisissent d’investir dans la pierre chaque jour.

Les SCPI ont connu quelques difficultés en termes de revente dans les années 90 et certaines règles ont été mises en place dans les années 2000 pour protéger les investisseurs. Par exemple, le marché secondaire de revente des parts de SCPI à capital fixe a été structuré pour faire se rencontrer l’offre et la demande et déterminer le juste prix ou prix d’exécution.

La vente de parts de SCPI à capital variable peut s’effectuer à tout moment. Les parts de la SCPI sont annulées ou créées en fonction de l’offre des vendeurs et la demande des acheteurs. Quand les souscriptions sont supérieures aux ventes sur une période donnée, la SCPI procède à une augmentation de capital. Si les cessions de parts dépassent durablement les souscriptions, le gestionnaire de la SCPI peut décider de vendre certains biens ou de ne pas reverser aux détenteurs de parts les produits de certains placements afin de constituer un fonds de réserve.

La liquidité est un critère essentiel de décision dans le choix d’un investissement. Il faut garder à l’esprit que les SCPI ne sont pas juridiquement tenues d’apporter une garantie de liquidité immédiate ni de rendement des parts qu’elles distribuent. Aujourd’hui, la liquidité des SCPI est satisfaisante comme l’atteste le ratio des parts en attente de cession. Mais, les performances passées ne présagent pas des performances futures. L’investissement en SCPI doit s’inscrire dans une stratégie de diversification des placements et un examen approfondi des besoins en liquidité à court, moyen et long termes.